Logiciel SCI : comparatif 2026 pour la comptabilité et la déclaration

Un logiciel de comptabilité pour SCI coûte de 0 à 39,90 € hors taxes par mois en abonnement, contre 468 à 948 € HT par an chez un cabinet en ligne, et notre classement place Indy en tête devant Ownily, le seul à intégrer la gestion locative à la déclaration.

Le classement des logiciels pour SCI

Quatre critères structurent ce classement : la couverture des deux régimes fiscaux, la capacité à produire et à transmettre la déclaration annuelle, la présence d’un module de gestion locative, et le prix rapporté à ce qui est inclus. Aucun éditeur ne paie pour figurer ici.

Tarifs publiés par les éditeurs, relevés en août 2026. Dans la colonne Régimes, IR désigne l’impôt sur le revenu, où ce sont les associés qui paient l’impôt sur leur part, et IS l’impôt sur les sociétés, où c’est la société qui le paie. Le prix ComptaSCI correspond à la version pour SCI à l’IR, en licence monoposte ; la version couvrant l’IS fait l’objet d’une autre référence. Le tarif réduit d’AGOSCI s’applique en cas d’achat simultané avec ComptaSCI. Chez MaCompta.fr, le prix affiché correspond au seul module de comptabilité : les déclarations et les immobilisations se facturent en plus, voir le détail ci-dessous. Les tarifs SCI-AI sont annoncés en TTC et par exercice, les autres en hors taxes.

1. Indy, le seul à télétransmettre de bout en bout

Indy couvre les SCI à l’impôt sur le revenu comme à l’impôt sur les sociétés, sans TVA. Les transactions du compte bancaire de la société sont synchronisées puis catégorisées, l’outil édite ensuite les déclarations 2072 et 2044La 2072 est la déclaration annuelle de résultat de la SCI, déposée par la société. La 2044 est celle des revenus fonciers, que chaque associé remplit ensuite pour sa part. si la société est imposée au revenu, les liasses 2065 et 2033La 2065 est la déclaration de résultat des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Les annexes 2033 l’accompagnent au régime réel simplifié. si elle est imposée aux sociétés, ainsi que le bilan, le compte de résultat et le procès-verbal d’assemblée générale. L’envoi à l’administration se fait depuis l’outil, ce qui règle la contrainte du dépôt en ligne obligatoire. Le socle est gratuit et la formule complète est facturée 24 € HT par mois en engagement annuel, soit 288 € HT sur l’année, ou 32 € HT en paiement mensuel.

2. Ownily, le spécialiste qui gère aussi vos locataires

Édité par HESTIA SAS, Ownily ne fait que de la SCI et du LMNP, et cela se voit dans le découpage de ses offres. En SCI à l’impôt sur le revenu, la formule Solo à 8,25 € HT par mois vise la SCI familiale détenant un bien non loué : saisie manuelle, suivi des comptes courants d’associés, clôture guidée et documents d’assemblée générale, mais pas de déclaration. La formule Basic à 20 € HT ajoute un bien locatif, la connexion bancaire, le suivi des locataires et le calcul automatique de la déclaration. La formule Premium à 32,50 € HT ouvre les biens illimités, la classification automatique, le bilan comptable, la gestion locative complète et l’envoi EDIUn canal informatique qui transmet directement votre déclaration aux impôts, sans ressaisie sur le site. en un clic des liasses 2072 et 2044.

En SCI à l’impôt sur les sociétés, l’offre Optimum est facturée 325 € HT par an, soit un peu plus de 27 € HT par mois, et couvre la comptabilité d’engagement, les amortissements, le FEC complet, la reprise du bilan N-1 et l’envoi des déclarations 2065 et 2033, celles des sociétés imposées aux sociétés. L’essai dure 14 jours, sans engagement ni carte bancaire. Deux détails utiles : le bail numérique est facturé 16 € TTC l’unité, avec un bail offert par abonnement annuel, et l’éditeur indique lui-même que l’abonnement Solo n’est pas déductible, contrairement aux autres formules.

3. SCI-AI, celui qui va le plus loin sur l’IS

Deux offres construites sur le même logiciel, la différence portant uniquement sur qui valide et qui engage sa responsabilité. L’offre Autonomie, à 229 € TTC par an et par exercice, donne les biens illimités, le calcul automatique des amortissements, les contrôles de cohérence, la liasse générée en PDF et le fichier FECLe fichier des écritures comptables, un export normalisé que l’administration peut réclamer en cas de contrôle. : vous signez vous-même. L’offre Expert-comptable, à 349 € TTC par an, premier bien compris puis 108 € TTC par bien supplémentaire, ajoute la vérification humaine, la signature par un expert-comptable inscrit à l’Ordre, la télétransmission EDI, l’accusé de dépôt de l’administration, la responsabilité civile professionnelle engagée et l’assistance en cas de contrôle fiscal. Le module TVA se facture 89 € TTC par an, et la création de la SCI est offerte pour tout abonnement annuel. À retenir : dans l’offre Autonomie, la liasse est produite mais c’est à vous de la déposer.

4. ComptaSCI, la licence plutôt que l’abonnement

ComptaSCI prend le contre-pied du marché : 99,90 € une fois, en licence monoposte, pour gérer jusqu’à 5 SCI avec un nombre illimité d’immeubles et de locataires. La mise à jour annuelle coûte 30 €, et l’éditeur précise que le logiciel reste fonctionnel sur les exercices existants même sans la renouveler, seule la création de nouveaux exercices étant bloquée. Le module de gestion locative est intégré, ce qui manque à la plupart des outils comptables. Deux limites à connaître : le logiciel est installé et fonctionne uniquement sous Windows, et il ne gère que des exercices de douze mois au plus clôturant au 31 décembre. L’éditeur propose enfin des prestations optionnelles de janvier à mai, avec une reprise comptable à 40 €, une vérification d’exercice à 60 € et une formation à distance à 48 € de l’heure.

5. InfoSCI, le moins cher pour piloter des loyers

Quatre formules mensuelles hors taxes, avec 10 % de remise en paiement annuel et 30 jours d’essai sans carte bancaire. Simple à 5,90 € couvre une SCI et dix lots avec les modules loyer et dossier. Essentiel à 9,90 € lève la limite de lots et ajoute la comptabilité, les recettes et charges et les statistiques. Avancé à 23,90 € passe à deux ou trois SCI et ouvre l’assistance téléphonique, Expert à 39,90 € lève toutes les limites. La gestion locative est complète, avec appels de loyer, quittances, relances, encaissements partiels, indices IRL, ICC, ILC et ILAT et alertes de revalorisation.

Deux réserves, énoncées par l’éditeur lui-même. Le résultat fiscal est pré-rempli sur les CERFA 2044 et 2072, mais il vous revient de reporter les informations et de déposer la déclaration : il n’y a pas de télétransmission. Et les spécificités de la SCI à l’impôt sur les sociétés, amortissements et comptabilité d’engagement, ne sont pas prises en charge. L’outil s’adresse donc aux SCI à l’IR.

6. Pennylane, pour la SCI à l’IS accompagnée

Pennylane n’est pas un outil de gestion locative mais une plateforme comptable partagée avec un cabinet. L’intérêt se manifeste sur une SCI à l’impôt sur les sociétés, où la comptabilité d’engagement, les amortissements et les comptes courants d’associés dépassent vite ce qu’un gérant tient seul. Les plans démarrent à 7 € par mois et montent à 14, 24 et 79 € HT selon le périmètre. La contrepartie est structurelle : l’outil suppose un expert-comptable en face, il n’est pas pensé pour une gestion entièrement autonome.

7. MaCompta.fr, le modulaire dont il faut faire le total

L’éditeur ne vend pas un forfait mais des briques, avec un mois d’essai gratuit sans engagement et trois utilisateurs compris par défaut. Pour une SCI, la brique de base est la Comptabilité Complète, celle que l’éditeur destine aux professions libérales, artisans, commerçants et sociétés : 17,50 € HT par mois au mois, 15,40 € HT en annuel. La version Simplifiée, à 8 € HT ou 7,04 € HT en annuel, vise les auto-entrepreneurs et les petites associations, pas les sociétés.

Deux modules s’ajoutent selon votre situation. Les Déclarations fiscales, à 8,75 € HT par mois, couvrent les liasses BIC, BNC, IS et IR ainsi que la TVA, avec contrôles intégrés, télétransmission EDI et archivage. Les Immobilisations, à 3 € HT par mois ou 2,64 € HT en annuel, apportent les amortissements automatiques, les cessions et les réévaluations, indispensables à une SCI à l’impôt sur les sociétés. L’assistance téléphonique est elle aussi une option, à 13,20 € HT par mois en annuel, le support en ligne restant compris.

8. Rentila, la gestion locative à zéro euro

Rentila ne tient pas votre comptabilité fiscale et ne produit aucune liasse : c’est un outil de gestion locative, mais le moins cher du comparatif. Le compte gratuit couvre un lot, deux locataires, deux locations et quatre états des lieux. La formule Silver, à 4,90 € HT par mois ou 49 € HT à l’année, passe à cinq lots avec locataires, locations et états des lieux illimités et l’accès multi-utilisateur. La formule Gold, à 9,90 € HT par mois ou 99 € HT à l’année, lève la limite de lots. Signature électronique, connexion bancaire, modèles de lettres et assistant sont compris dans toutes les formules, l’inscription ouvre quinze jours d’accès illimité, et il n’y a pas d’engagement. L’éditeur revendique plus de 50 000 bailleurs et près de 200 000 biens gérés. À combiner avec un outil comptable si votre SCI doit déclarer.

Les solutions gratuites, et ce qu’elles ne font pas

C’est la recherche la plus fréquente sur le sujet, et elle mérite une réponse précise plutôt qu’une liste. Il existe trois familles de gratuit, qui ne couvrent pas du tout les mêmes besoins, et aucune ne vous dispense du dépôt de votre déclaration.

Périmètres tels que décrits par les éditeurs et par les projets libres concernés.

Deux constats valent pour toutes ces options. D’abord, la déclaration se dépose obligatoirement par voie dématérialisée : un outil qui ne télétransmet pas vous oblige à ressaisir vos chiffres dans l’espace professionnel de la société. Ensuite, l’économie est plus faible qu’il n’y paraît, puisque les frais de gestion sont déductibles à hauteur d’un forfait de 20 € par an et par logement. Pour une SCI de trois lots, cela représente 60 € par an, soit une bonne part d’un abonnement d’entrée de gamme.

Logiciel ou expert-comptable : l’écart réel

Aucun texte n’oblige une SCI à recourir à un expert-comptable. La vraie question est donc celle du prix de la tranquillité, et elle se chiffre. Les cabinets en ligne ont créé des packs immobiliers dédiés, et leur structure de prix est remarquablement homogène : un abonnement mensuel de 39 à 79 € HT, plus 10 € HT par bien supplémentaire. C’est ce second terme qu’il faut surveiller, car il transforme une SCI de quatre appartements en une facture bien plus élevée que l’affichage d’appel. Nous détaillons ces offres dans nos fiches Dougs et Keobiz.

Coûts annuels calculés à partir des prix mensuels publiés par les cabinets, pour une SCI détenant un seul bien immobilier. D’autres cabinets en ligne pratiquent des tarifs voisins, autour de 590 € HT par an pour une offre de gestion immobilière comparable.

Une réserve importante avant de comparer : ces packs visent explicitement la SCI à l’impôt sur les sociétés et le loueur en meublé, deux régimes qui relèvent d’une comptabilité d’engagement. Pour une SCI familiale à l’IR, l’offre adaptée est souvent une prestation généraliste, à discuter avec le cabinet. L’arbitrage se joue ensuite moins sur le prix que sur la responsabilité. Un logiciel produit une liasse que vous signez, avec votre responsabilité fiscale engagée. Une offre validée par un cabinet ajoute la signature d’un professionnel, sa responsabilité civile professionnelle et, en général, son assistance en cas de contrôle. Pour une SCI familiale à l’IR avec un bien, l’écart de 200 à 350 € par an se justifie rarement. Pour une SCI à l’IS avec amortissements, démembrement ou cession de parts, il s’amortit vite.

Ce que l’administration attend de votre SCI

Contrairement à une idée répandue, une SCI imposée au revenu n’a pas à tenir une comptabilité complète, celle qui produit un bilan et un compte de résultat comme dans une entreprise classique. Elle a en revanche une obligation déclarative annuelle, et c’est elle qui détermine les fonctions dont vous avez besoin.

Source : notice officielle de la déclaration 2072-S et fiches SCI publiées par l’administration fiscale.

Trois points méritent votre attention parce qu’ils reviennent rarement dans les comparatifs. D’abord, le dépôt est obligatoirement dématérialisé : soit vous saisissez la déclaration dans l’espace professionnel de la SCI sur le site des impôts, soit vous passez par un partenaire EDI, c’est-à-dire un logiciel ou un cabinet habilité à transmettre pour votre compte. Un tableur ne vous dispense donc pas de cette étape.

Ensuite, la société doit remettre chaque année à ses associés une attestation détaillant les revenus et les charges, pour leur permettre de remplir leur propre déclaration. C’est une obligation à part entière, souvent oubliée dans les SCI familiales.

Enfin, deux seuils déclenchent des obligations supplémentaires : au-delà de 152 500 € de recettes hors taxes tirées de la location de locaux nus à usage professionnel, la SCI relève de la cotisation sur la valeur ajoutée et dépose un formulaire 2072-E, et à partir de 100 000 € de recettes brutes sur ce même type de location, elle devient redevable de la cotisation foncière des entreprises avec une déclaration 1447-M.

Le calendrier et ce que coûte un retard

1. Avant le dépôt Créez l’espace professionnel de la SCI

   Il est distinct de votre espace particulier. La création se fait avec le numéro SIREN de la société, puis un code d’activation arrive par courrier postal. Comptez ce délai dans votre planning : vous disposez de 60 jours pour activer l’espace, faute de quoi la procédure est à reprendre.

2. 5 mai 2026 Déposez la déclaration 2072 des revenus 2025

   La date limite légale est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Vous bénéficiez de quinze jours supplémentaires lorsque vous télédéclarez vos résultats. Pour une SCI à l’IS qui clôture au 31 décembre, la 2065 suit la même échéance ; en cas de clôture à une autre date, le délai est de trois mois après la clôture.

3. Ensuite Transmettez l’attestation aux associés

   Chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration 2044, aux lignes 111 à 114, ou directement en case 4BA de sa déclaration de revenus s’il ne détient que des parts de SCI et n’a aucune charge à ventiler.

4. En cas d’oubli Anticipez les pénalités

   Le défaut de dépôt dans les délais et les insuffisances de déclaration entraînent l’intérêt de retard prévu par le code général des impôts, assorti le cas échéant de majorations. C’est le meilleur argument en faveur d’un outil qui gère les échéances à votre place.

Déficit foncier : là où un bon logiciel se rentabilise

C’est le point où une erreur de saisie coûte le plus cher. Un déficit foncierQuand les charges de vos biens dépassent les loyers encaissés, la différence peut réduire l’impôt de chaque associé, dans certaines limites. apparaît quand les charges dépassent les loyers. Les déficits fonciers qui ne proviennent pas des intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global des associés particuliers, dans la limite de 10 700 €. Cette limite monte à 15 300 € pour un logement relevant du dispositif Cosse, et jusqu’à 21 400 € lorsque des travaux de rénovation énergétique font passer le bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, avec un diagnostic avant et après travaux.

Deux subtilités que votre outil doit respecter. La limite ne s’apprécie pas au niveau de la SCI mais sur la déclaration 2044 de chaque associé, ce qui suppose une répartition juste des charges. Et la part du déficit qui excède le plafond, ou qui provient des intérêts d’emprunt, reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à condition que l’immeuble reste loué et que les associés conservent leurs parts au moins trois ans.

Répartition issue de la notice officielle de la déclaration 2072-S.

Notre méthodologie

Les tarifs et les fonctionnalités viennent des pages des éditeurs, et les obligations déclaratives de la notice officielle de la déclaration 2072-S ainsi que des fiches publiées par l’administration fiscale. Quand un éditeur pratique une grille modulaire dont les paliers ne sont pas repris ici, nous l’indiquons plutôt que d’avancer un montant. Notre classement traduit une hiérarchie d’usage : la solution la mieux placée n’est pas la bonne pour toutes les SCI, et chaque ligne précise à qui elle s’adresse.

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